长城证券2018房产中报策略：棚改影响全年业绩约5%

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长城证券2018房产中报策略：棚改影响全年业绩约5%

2018年6月长城证券发布了最新一期针对房地产行业的2018年中期投资策略报告，对上半年行业政策、行业资金面、市场基本面、房地产板块行情做了深度回顾和解读，并对下半年走势发布了最新的观点和建议建议。

长城证券：因城施策，有保有压

短期来看，长城证券认为政策将继续维持“因城施策”的基调，对于1）房价水平已经相对较高；2）房价涨幅过快的热点城市出台或维持调控政策。同时去年年底住建部提到了“满足首套、支持改善、抑制投机”，因此我们看到今年各地也出台了摇号销售、刚需优先等政策，根据长城证券上半年的调研，一线城市实际推盘情况及全年推盘计划相比去年有明显改善，也印证了这一点。

从宏观上看，楼市发展依然是经济稳定的关键因素。因此长城证券认为本轮地产调控是以平稳市场、控制杠杆为出发点，旨在追求行业的平稳健康发展。

中期来看，部分二三线城市此轮调控政策的出台背景是房价快速上涨，主要由1）事件催化，如丹东、海南；2）边际需求增加，短期供需矛盾凸显，但从中长期看，土地供给潜力大、人口吸附能力有待检验，调控政策存在调整的可能。

长城证券：资金收紧的可能性较小

2018年上半年去杠杆节奏和力度超出预期，委托贷款、非标新规等出台，委托贷款明显萎缩，但前5月房企开发资金同比升5.1%，基本维持平稳，主要是由定金预收款及自筹资金的拉动。随着销售增速放缓，定金预收款升幅预计将有所收窄。

自筹资金方面，上半年债券及资产证券化发行大增，发行规模同比增速达到80%及121%，但同时利率抬升，低评级信用利差快速扩大。此外个人按揭贷款收紧，居民杠杆率快速上升的趋势得到抑制，但依然维持相对较高的水平。

长城证券认为，考虑到宏观资金面有边际改善的迹象，整体去杠杆的节奏和力度可能会有微调，预计房企资金面进一步全面收紧的可能性较小，房企之间政策分化，对负债较低的房企资金面可能会有好转。

长城证券：预计棚改影响全年销售增速约-5%

2018年6月末媒体报道国开行将所有棚改合同审批权限上收总行，长城证券认为1）考虑到部分三四线城市去库存基本完成，货币化安置比例降低也是情理之中；2）“一刀切”是在合同审批权限上收方面，考虑到国开行表示全年580万套棚改目标有序推进，上收可能意味着审批有所收紧，更规范严格，但并不意味着停止棚改贷款，3）可能与地方政府去杠杆有关。

在去库存的背景下，2015年开始棚改货币化安置比例大幅提升，2017年大约在60%左右，货币化安置面积占三线销面约20%，而三线销面中非货币化安置部分同比增速11%，低于三线整体增速约3个百分点，非货币化安置销面同样表现出较高的增速，我们认为主要是由1）人口流入，2）投资需求推动。按30%货币化安置比例测算，预计2018年销面降5%左右。

长城证券：城镇人均住宅建面偏低

人口出现回流现象：根据长城证券团队的测算，按所有住房类型口径，城镇常住人口人均住宅面积在2017年约27平米，人均商品住宅面积则更低，2017年刚刚升至20平米。当然这是一个总体的平均情况，长城证券认为还应考虑我国区域间发展不均衡的问题。

此外，2017年重点城市小学在校生同比增速排名前十的为西安、长沙、武汉、贵阳、佛山、深圳、廊坊、惠州、郑州及厦门，人口净流入靠前的城市中中西部省会城市占了5席，并且大部分都出台了吸引人才的政策，三线城市包括佛山、廊坊及惠州。

外出农民工中，2015、2016年省外就业农民工下滑，出现回流省内的局面，2017年省外就业农民工基本持平，而省内就业农民工增速创新高至2.6%，新增外出农民工中选择省内就业的占比达到96.4%。

长城证券认为这种人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续，因为1）吸引人才政策的出台；2）城镇化；3）一线及部分二线城市控制人口、房价高企、限购等因素，4）。从发达国家经验来看，第一阶段人口流入个别核心大城市，第二阶段人口继续聚集核心都市圈，但都市圈内人口从核心大城市往周边卫星城流动；5）在主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的背景下，政策可能致力于缩小区域间发展不平衡。

长城证券认为除了人口流动外，经济及楼市制度也是影响楼市长期发展的关键驱动。我国经济增速从2015年开始维持在7%左右，经济进入调结构阶段。而楼市制度方面，“多主体供应，多渠道保障，租购并举”，使供应主体更多元、产品种类更丰富，而限价摇号等措施的出台也意味着出现了按价分配之外的其他分配方式。

备注：长城证券1995年在深圳成立，至2015年变更设立股份有限公司。目前，长城证券拥有员工近3000人，在北京、上海、广州、杭州等地设有12家分公司，作为新时期证券市场发展的见证者和亲历者，长城证券始终以客户为中心，秉持“稳健前行”的经营理念，在发展的道路上将风险控制与合规管理放在首位，努力通过持续精细化创新，全面发展各项业务，以丰富的产品、广阔的平台、良好的客户体验，打造出长城证券的核心竞争力。更多精彩资讯请登录长城证券官网www.cgws.com和关注长城证券微信公众号进行了解。